По мнению экспертов, охлаждение рынка связано с макроэкономическими причинами: экономика и страны, и города если не падает, то медленно стагнирует, а значит, новым арендаторам взяться пока неоткуда.

Несмотря на это, по данным компании ASTERA в альянсе с BNP Paribas Real Estate, начиная со второго квартала 2014 года ожидается ввод в эксплуатацию 16 проектов совокупной арендопригодной площадью 183,8 тыс. кв. м. В структуре новых проектов преобладают офисы класса A, доля которых достигает 63,4%(16,3% – в классе B+, 20,3% – в классе B). Территориально основной объем ввода придется на Петроградский и Московский районы города – 31,8 и 23,8% соответственно. По некоторым оценкам, общее предложение качественной офисной недвижимости в Петербурге превысило показатель 2,5 млн кв. м. В стадии строительства находятся еще примерно 40 бизнес-центров площадью около 450 тыс. кв. м.

«Газпром» и все-все-все

Главный двигатель из новых арендаторов – «Газпром», а также его дочерние структуры. «В 2014 году большое влияние на формирование спроса на офисные площади будут, как и раньше, оказывать структуры«Газпрома». Так, в течение года возможен переезд компании «Газпром межрегионгаз“, а также целого ряда сторонних подрядных организаций газовой монополии», – полагает директор по развитию компании ASTERA в альянсе с BNP Paribas Real Estate Александр Веселов.

Но уже сейчас по объему арендуемых площадей лидируют компании энергетического сектора, а также сферы информационных технологий. Они же формируют основной спрос на офисные помещения класса А.«Но высокая доля строящихся бизнес-центров этого класса поднимает уровень вакантных площадей до 15-20%», – уточняет генеральный директор УК «Унисто-Петросталь» Арсений Васильев. Как подсчитали в компании ASTERA, в первом квартале 2014 года средний уровень вакансии по всем классам составил 10,5%. По сравнению с концом 2013 года он увеличился на 1,4%.

«При этом за год (с апреля 2013-го по март 2014-го) показатель увеличился на 4,1%», – подчеркивает Александр Веселов. В бизнес-центрах класса A уровень вакансии на конец первого квартала составил 17,4%, в классах B+ и B – 6,4 и 7,3% соответственно. Всего в конце первого квартала на рынке свободно более 240 тыс. кв. м качественных офисных площадей в функционирующих объектах. «Максимальная доля вакантных площадей зафиксирована в деловом районе „Центральный-2“ – 30%. Столь высокий уровень вакантных площадей объясняется тем, что вышедшие на рынок в прошлом году проекты еще не успели заполниться арендаторами. Подобная тенденция также относится к деловому району «Московский проспект» – вакансия там составляет 22%», – подсчитала руководитель отдела офисной недвижимости компании Knight Frank St. Petersburg Марина Пузанова.

Рост уровня вакансии в сегменте качественных БЦ связан с большим объемом ввода новых объектов, полагают эксперты. «В результате в текущем году превалирование предложения над спросом сохранится. В связи с этим рост уровня вакансии в высококачественных БЦ продолжится, изменение арендных ставок будет незначительным. При текущей ситуации говорить о качественном росте спроса на рынке офисной недвижимости в краткой среднесрочной перспективе не приходится», – резюмирует Александр Веселов.

С ним частично согласен руководитель отдела исследований компании JLL в Санкт-Петербурге Владислав Фадеев: «Рынок в ближайшие полгода будет оценивать масштаб санкций, которые применят к России в связи с событиями на Украине. Пусть для офисного рынка Петербурга это влияние не настолько явно, как для московского, так как у нас существенно меньше присутствие крупных офисов международных компаний, тем не менее любое сокращение спроса достаточно заметно для рынка. Конечно, как и в последние пару лет, общие статистические показатели существенно улучшает переезд структур „Газпрома“, и этот фактор будет также очень важным для рынка в ближайшее время».

В сегменте бизнес-центров класса В уровень вакансии гораздо ниже – чуть более 5%, но здесь арендаторы предпочитают нецентральные районы, обладающие хорошей транспортной доступностью, – Московский и Красногвардейский. Наиболее востребованными в первом квартале 2014 года являлись офисы площадью 200-500 кв. м. Доля заявок от крупных компаний на помещения площадью от 1 тыс. кв. м – около 6%.

Впрочем, эксперты уверены: сейчас хорошее время для приобретения офисных проектов для собственных нужд. Так, в начале апреля стало известно, что ГК «ЦДС» стала новым собственником бизнес-центра«Аполло» на проспекте Добролюбова, купив его у Fort Group. Как рассказали в компа- нии, ЦДС самостоятельно займет почти все площади: офис застройщика разместится на 4 тыс. кв. м, еще 2 тыс. кв. м будут сданы в аренду. «Этот объект меня давно интересовал, мы вели переговоры о покупке еще с прежним собственником», – уточняет глава ЦДС Михаил Медведев.

Политика и цены

Специалисты отмечают небольшие изменения в коммерческих условиях на рынке офисной недвижимости. По данным JLL, в течение 2013 года средние рублевые аренд- ныеставкивырослина8%вклассеАина5%– в классе В. В ситуации ослабления рубля, которое наблюдалось еще в конце прошлого года, рост долларовых ставок был ниже – на 3% в классе А и на 1% в классе В. За первый квартал 2014 года средний уровень запрашиваемых арендных ставок практически не изменился, рост ставок аренды, номинированных в рублях, в классах А и В составил 0,6-0,7%. Однако, учитывая произошедшее значительное ослабление российской ва- люты, при пересчете ставок в долларовый эквивалент наблюдается существенное их снижение – на 6,6%. «Заметное изменение курса валют в начале года незначительно повлияло на ценовую политику на рынке офисной недвижимости, так как ставки установлены преимущественно в рублях», – говорит управляющий директор PM NAI Becar Наталья Скаландис. Так, по ее данным, в классе А арендные ставки с учетом НДС и эксплуатационных расходов равны 1,5 тыс. рублей за 1 кв. м. В классе В+ ставки равны 1 тыс. 280 рублям за 1 кв. м. В бизнес-центрах класса В сегодня можно арендовать помещения в среднем за 950 рублей за 1 кв. м, в классе С – за 830 рублей. «Мы входим в системный кризис, который неизвестно сколько продлится. В конце года увидим спад ВВП на 3%. Так что новых рабочих мест создаваться не будет, а значит, необходимости в новых офисных площадях нет. Что касается валютных ставок, то их уровень сохранится. Ниже 1 тыс. рублей в классе В ставки никто опускать не собирается», – уверен финансовый директор УК «Сенатор» Андрей Ростовцев. Впрочем, по мнению управляющего партнера УК «Теорема» Игоря Водопьянова, рассуждать о том, стоит снижать ставки или нет, не имеет смысла: «Это происходит естественным путем за счет инфляции. То есть если вы их не повы- шали, то они уже снизились примерно на 7% сами по себе».

Смена профиля

Большинство объектов, заявленных к сдаче в 2014 году, будут введены в классе А, что может спровоцировать дальнейший рост вакансии в данном сегменте, рост конкуренции и, как следствие, снижение арендных ставок. Еще одним способом конкурентной борьбы может стать пере- заключение договоров  с  арендаторами в пользу долгосрочных договоров. О таких намерениях уже заявили ряд компаний, на- пример сеть петербургских бизнес-центров «Сенатор». Компания намерена заключать контракты по аренде сроком от трех до десяти лет.

Впрочем, участники рынка видят выход для девелоперов в перепрофилировании проектов. «Правда, сейчас, в отличие от кризиса 2008 года, когда вместо офисных комплексов удавалось согласовать жилые кварталы, девелоперы крайне стеснены в возможностях. Городские власти более не готовы на подобные глобальные перемены. Теперь вместо офисов можно попробовать согласовать только апарт-отели, да и то с большими сложностями», – говорит исполнительный директор СК «С.Э.Р.» Павел Бережной. Судя по всему, по такому пути пойдет «ВТБ девелопмент»: компания намерена вместо гостиницы в составе МФК «Невская ратуша» построить апарт-отель. Что касается оставшихся офисных зданий «Невской ратуши», то их судьба пока неясна. Об этом на открытии первой очереди заявил вице-президент ВТБ Александр Ольховский.

Еще один пример – многофункциональный комплекс Docklands на Васильевском острове. По словам директора ГК «Балтийский Монолит» Светланы Петровой, Docklands будет состоять из гостиницы, двух бизнес-центров и трех корпусов апартаментов. Всего, по данным Colliers International, сейчас анонсировано строительство около 1 млн кв. м офисных площадей классов А и В. По мнению Арсения Васильева, перепрофилирование может пойти по нескольким путям: «Так, в центре города, где высокая стоимость земли, будут появляться торгово-офисные центры, в которых на первых этажах будет расположен торговый центр, а остальные используют под другие функции, например под офисы».

Основная функция объекта будет зависеть от локации. Например, в местах с хорошей проходимостью имеет смысл сосредоточиться на торговой функции. Если проходимость не очень высока, но у места хорошая транспортная доступность, то одной из основных функций будет офисная. Возможно и совмещение трех форматов – торговля, офисы, апартаменты – с ориентацией на иностранные или региональные компании, которые снимают жилье для своих сотрудников. «В целом направление развития МФК является достаточно перспективным: собственник снижает риски заполнения комплекса арендаторами, диверсифицируя предложение, при этом привлекательность комплекса может вырасти для арендаторов при условии пересекающихся потоков клиентов», – считает Арсений Васильев.

Петр Кузнецов, генеральный директор компании «Конфидент»:

Современную картину в сфере коммерческой недвижимости я бы описал двумя словами – поиск баланса. С одной стороны, доля офисов, которые претендуют на современный уровень комфорта, постоянно растет. С другой стороны, нестабильное состояние экономики заставляет бизнес стремиться к снижению лишних затрат. Однако, в результате поиска сбалансированного решения, все больше проявляется серийный подход к объектам. 95% бизнес-центров – это типовой архитектурно-инженерный набор, где качественные изменения не значительны.

Несколько лет назад под «качеством» понимали модные зеленые технологии, а  экологические сертификаты девелоперы использовали, как кирпичик в маркетинге своих объектов. Нельзя забывать, что в отличие от России, зеленое строительство на Западе является не частью рекламной кампании, а частью правил рыночной игры, на которую завязаны нормы проектирования.

Для российского рынка, наиболее рациональным и эффективным решением может стать комплексный инженерный подход, при котором внутренние системы будут способны подстраиваться под индивидуальные  потребности обитателей офисов, тем самым создавая условия для повышения производительности труда.

При оптимальном сочетании микроклиматических условий, общие и локальные дискомфортные ощущения будут отсутствовать более чем у 80 % людей, находящихся в помещении. Это окажет положительное психофизиологическое воздействие, снизит утомляемость, позволит сохранить высокую работоспособность. Современное разнообразие технических средств позволяет варьировать показатели микроклимата, от минимально необходимых улучшений исходных данных до максимально возможных. Но главным критерием является возможность индивидуального регулирования параметров температуры, влажности, воздухообмена, освещения. По наиболее скромным оценкам при усовершенствовании системы вентиляции, рост производительности труда составит около 6%. Учет же совокупности всех показателей микроклимата обеспечит рост до 20%.

Потенциально рынок таких решений большой и интересный. Но спрос на них еще не сформировался, поскольку не сформировался основной посыл: комфорт на рабочем месте нужен не только конкретному человеку – работнику, он помогает арендатору заработать. Осталось только внедрить в его голову мысль о возможности сменить парадигму и начать искать баланс не между требованиями уровня комфорта здания и экономической ситуацией, а между требованиями уровня комфорта сотрудников и экономикой собственной компании.