Уже сейчас почти половина всего жилья в Петербурге строится в рамках проектов комплексного освоения территорий. Эксперты говорят, что в будущем эта доля только возрастет, несмотря на общее сокращение свободных территорий под застройку. Однако «комплексными» эти проекты можно назвать лишь условно – сами девелоперы признают, что большинству реализованных в городе КОТов не хватает инфраструктуры, а качество жилой среды в них явно не дотягивает до европейского.

По мнению ряда строителей, переломить ситуацию могло бы государство, пойдя по примеру западных стран, где развитием территорий занимаются специально созданные официальные структуры. Другие уверяют, что через несколько лет у них появятся новые технологии и подходы к освоению масштабных территорий, а рыночная конкуренция не позволит экономить на качестве. Однако в обоих случаях время играет против Петербурга. Пока застройщики будут набираться опыта, а государство – изобретать очередные механизмы, город продолжит покрываться спальными гетто.

Ничего кроме цифр

До 70% жилья в Петербурге к 2016г. будет строиться в рамках комплексного освоения территорий (КОТ). Такой прогноз дал гендиректор компании Peterland Юрий Зарецкий в ходе круглого стола «Новый городской квартал: разнообразие функций, диверсификация рисков. Эффективное проектирование города в рамках КОТ» проекта РБК «Будущий Петербург», организованного совместно с Центром градостроительных компетенций РАНХиГС при президенте РФ. Эксперты круглого стола – ведущие девелоперы и архитекторы Петербурга – обсудили, какие возможности и угрозы несет сегодня городу комплексное освоение.

По словам Ю.Зарецкого, в конце 2013г. доля КОТ среди строящихся в Петербурге объектов составляла 42%, в Ленобласти – 25%. К 2016г. эксперт прогнозирует ее рост до 60-70% в городе и 40-50% в области. Всего по состоянию на конец 2013г. в Петербурге было заявлено 83 проекта КОТ общей площадью 68 млн кв. м, в Ленобласти — 20 проектов на 13,3 млн кв. м. В качестве КОТ эксперт рассматривает проекты, предусматривающие возведение не менее 250 тыс. кв. м жилья.

Подобный размах подчеркивает актуальность темы качества современных проектов комплексного освоения. Сегодня же, по словам гендиректора компании «СПб Реновация» Артура Маркаряна, многие девелоперы при формировании проектов КОТ не думают всерьез, какие люди будут жить в этих кварталах, с какими жизненными интересами, где они будут работать, как захотят отдыхать. Но это, полагает эксперт, не вина бизнеса, поскольку регулятором градостроения и развития территорий должен быть город.

Освоение без комплексов

Фактически, комплексному освоению территорий в Петербурге, как и в России в целом, не хватает главного – комплексности. Коммерческий директор компании «Главстрой-СПб» Алексей Гусев привел в пример мировой опыт, где КОТ предполагает создание достаточно автономных территорий, где близко находятся рабочие места. Если в российской модели КОТ – это, преимущественно, жилье, то европейская и англосаксонская модели включают также создание рабочих мест. «Фактически, Силиконовая долина – это проект комплексного освоения территории», – отметил он.

В сегодняшней российской действительности, по словам А.Гусева, комплексного освоения в глобальном понимании не так много, и эти проекты находятся еще в процессе создания, например, Сколково. «В Петербурге проектов такого масштаба нет, и без поддержки государства их создание затруднительно. В тех проектах, которые есть в нашем городе, основной драйвер – это жилищное строительство», – подчеркнул он.

Гендиректор ЗАО «Найт Фрэнк Санкт-Петербург» Николай Пашков высказался более резко: «Я не понимаю, о какой комплексности мы вообще говорим». По его словам, достаточно взглянуть на проекты первых КОТ, реализованных в Петербурге. «Сколько там живет людей? Сколько при этом застройщик для этих людей построил детских садов, школ? Сколько создал мест приложения труда для них? Я живу недалеко от одного из проектов и наблюдаю за ним. Там, где должна быть социальная инфраструктура, там пустыри с кучами грязи. Улично-дорожной сети нет вообще. Утром и вечером стоят огромные пробки на въезд и выезд из комплекса», – рассказал эксперт.

Самое печальное в этой ситуации – то, что она диктуется экономической логикой проектов. По словам Н.Пашкова, взяв участок в 100-200 га, девелопер будет строить максимум жилья с минимумом необходимой инфраструктуры «не потому что он плохой, а потому что логика рынка такова, что если он не будет этого делать, придет кто-то , кто будет и просто купит дороже этот участок, поскольку увидит возможность продать больше площади».

Один за всех

Чтобы решить эту проблему, Н.Пашков предлагает отказаться от порочной практики совмещения в одном лице «ленд-девелопера, который готовит территорию, и застройщика зданий, который является конечным бенефициаром от выхода площади». В качестве ориентира он назвал европейские и американские проекты, в которых мастер-планированием занимается специальная структура, а застройщики уже возводят жилье, бизнес-центры и другие объекты в рамках отдельных лотов.

По словам гендиректора «СПб Реновация» Артура Маркаряна, в других странах таким ленд-девелопером зачастую выступает государство. «Если посмотреть на опыт Швеции, Англии, Франции, государство берет на себя роль координатора, где задает очень четкие параметры. Государство вкладывает свои деньги в создание инфраструктуры и возвращает вложения при продаже отдельных участков. В этом есть и плюсы и минусы, но в результате возникает гармоничная среда», – рассказал он. Впрочем, от властей Петербурга девелопер хотел бы получить хотя бы четкую и внятную стратегию развития: «Нам нужна ясность, куда движется город, что он хочет из себя представлять через 5, 10, 20 лет, кто потенциальный житель города, какова должна быть социальная среда для него. Высокого стандарта развития территорий на государственной уровне еще нет, существующие на данный момент нормативы и законодательные решения не нацелены на создание качественной среды в рамках проектов комплексного развития территорий».

Естественное развитие

В свою очередь, директор компании «Конфидент» Петр Кузнецов согласен с тем, что грамотная градостроительная политика государства стала бы хорошей поддержкой для девелоперов, но невысоко оценивает шансы на позитивные изменения в ближайшем будущем. Впрочем, по его словам, есть надежда на рост качества КОТов за счет эволюции самих девелоперов.

«Лет через 7-8 участники рынка пожнут плоды профессионального роста, и эти плоды приведут к тому, что в нашем городе будет некоторое количество очень состоятельных, очень крупных, финансово мощных девелоперов. Они не будут бежать непосредственно за рынком, не будут строить по максимуму жилья и делить его на клетушки», – считает эксперт.

Эту тенденцию отчасти подтвердил председатель правления ГК «РосСтройИнвест» Игорь Креславский, отметив, что уже сегодня новые проекты КОТ в лучшую сторону отличаются от своих предшественников:«Нужно разделять проекты КОТ, которые были начаты 5-6 лет назад, когда еще не были выработаны нормы и, действительно, были допущены нарушения, и современные проекты, в которых гораздо лучше все учтено. Я думаю, за ними перспектива».

Однако не все эксперты разделили оптимизм девелоперов. Так, Николай Пашков хотя и согласился с тем, что профессионализм и ответственность девелоперов будут расти, но подчеркнул, что это очень длительный процесс. «Рынку недвижимости России уже более 20 лет, а мы до сих пор находимся в полузачаточном состоянии», – напомнил он. И сегодня, по его словам, ситуация в периферийных районах не позволяет надеяться на быстрые позитивные изменения.