На начало III квартала 2013 года объем качественных офисных площадей в Петербурге достиг 1,8 млн кв. м. Во втором полугодии ожидается ввод в эксплуатацию 200 тыс. кв. м офисов высокого класса. Эксперты ожидают увеличение объема качественного офисного предложения на 13–15% до конца года.

За первое полугодие было введено в эксплуатацию четыре офисных центра суммарной арендной площадью 46 560 кв. м.

«Прирост площадей класса А составил 36 160 кв. м, офисов класса В – 10 400 кв. м. Наиболее крупные введенные проекты: МФК «Преображенский» (расположен на Литейном проспекте, 26; арендная офисная площадь – 10 200 кв. м) и бизнес-центр «Ренессанс Правда» (Херсонская улица, 12–14; арендная площадь – 19 260 кв. м)», – говорится в отчете Colliers International.

По данным Astera в альянсе с BNP Paribas Real Estate, во втором полугодии планируется открытие 16 офисных центров. Основной объем ввода придется на Московский и Центральный районы города: вместе они составят более 65% от планируемого объема ввода.

Сейчас на стадии строительства находится около 40 бизнес-центров, подавляющее большинство которых относится к классу А, что свидетельствует об ориентации девелоперов на качество проектов. По данным компании NAI Becar, на конец II квартала 2013 года объем рынка качественных офисных площадей (GLA) составляет более 1,9 млн кв. м, причем на рынке недвижимости, как и прежде, преобладают бизнес-центры классов B и В+, удельная доля которых составляет 41% и 33% соответственно. В классе А представлено 26% офисных площадей. Стоит отметить, что по сравнению с данными на конец 2012 года объем офисных площадей в классе А увеличился на 3%.

Инвестиционная активность повышается

«На рынке офисной недвижимости нынешний год ознаменовался повышением инвестиционной активности; в частности, возобновилась реализация ряда проектов, замороженных в период кризиса. Заполняемость бизнес-центров при этом также повышается, а в наиболее востребованных локациях равна 100 процентам», – считает Екатерина Марковец, директор по инвестициям и консалтингу компании London Real Invest.

Несмотря на то что доходность торговых проектов сегодня выше, потенциал развития рынка бизнес-центров тоже очень высокий: показатели чистого поглощения превышают параметры ввода. Это связано с развитием бизнеса в Петербурге, а также с переездом в город офисов крупных компаний из Москвы. Екатерина Лапина, директор департамента коммерческой недвижимости АРИН, также говорит об активности рынка в первом полугодии. При этом эксперт отмечает, что ввод новых центров был недостаточным и арендаторы активно сменяли друг друга в поисках более привлекательных условий в зависимости от своих планов развития.

«На рынке офисной недвижимости прослеживаются положительные тенденции. Бизнес-центры с удачной локацией заполнены практически на 100 процентов, поэтому девелоперы активизировались, в частности, продолжилась реализация нескольких проектов, замороженных в кризис. Согласно прогнозам аналитиков, динамика ввода новых объектов в этом году может догнать показатели 2007 года», – соглашается с коллегами Владимир Скигин, председатель совета директоров УК Satellit Development. «В этом году мы наблюдаем тенденцию роста интереса инвесторов к бизнес-центрам. С начала года было осуществлено уже несколько сделок по продаже бизнес-центров целиком; такая практика не характерна для петербургского рынка. Некоторые эксперты связывают активность инвесторов в том числе с кипрским кризисом, который отпугнул российских инвесторов от оффшора. В целом нестабильная ситуация в европейской экономике возвращает инвестиции в Россию», – добавляет эксперт.

Спрос по классу и району

Екатерина Марковец отмечает, что наибольшим спросом по результатам I квартала 2013 года пользуются бизнес-центры класса B: их средний показатель заполняемости составляет 93%. Далее идут бизнес-центры класса В+ – 92%; бизнес-центры класса А заполнены на 88%. Новые зоны деловой активности пока не формируются. По-прежнему большинство арендаторов интересует центр. В целом достаточно востребованы также кварталы, прилегающие к центральной части города, расположенные вблизи станций метро.

«В настоящее время наиболее активно осваивается Московский проспект и центр города (Петроградский и Центральный районы). Если говорить о бизнес-зонах, то в тройку лидеров входят несколько зон: Московская (102 тысяч квадратных метров в строящихся бизнес-центрах), Южная (вокруг района Пулково, 61 400 квадратных метров), Петроградская (58 700 квадратных метров), две зоны в центральных районах города (63 700 квадратных метров качественных офисных площадей). Единичные проекты встречаются в разных частях города, однако мы полагаем, что доминирующие зоны останутся таковыми в среднесрочной перспективе», – констатирует Вероника Лежнева, руководитель отдела исследований компании Colliers International Санкт-Петербург.

Если рассматривать локацию бизнес-центров в отдельно взятых сегментах, то ситуация выглядит следующим образом. Бизнес-центры класса А сконцентрированы преимущественно в Петроградском, Московском и Центральном районах. Также бизнес-центры этого класса представлены в Красногвардейском и Василеостровском районах. Офисные объекты класса В+ наиболее широко представлены в Петроградском, Приморском, Центральном и Василеостровском районах. Офисные центры класса В присутствуют в большинстве районов Санкт-Петербурга. Наиболее высокая концентрация объектов данного класса – в Центральном, Приморском, Василеостровском и Адмиралтейском районах. В отличие от торгового сектора, где в 2012 году основными покупателями являлись иностранные компании, на рынке офисной недвижимости больше покупают российские компании, занятые в энергетическом и нефтегазовом секторах(данные London Real Invest).

Основные деловые зоны города продолжают пользоваться высоким спросом у арендаторов, в этой зоне средний уровень вакансии составляет 5–6%; в районе аэропорта Пулково сохраняется 99-процентная заполняемость бизнес-центров. Офисы, расположенные на основных транспортных артериях города и в промышленных зонах, имеют наибольший уровень вакансии – 10–12%.

«Существующий на рынке коммерческой недвижимости Санкт-Петербурга дефицит земельных участков для строительства новых объектов, в том числе офисных центров, вынуждает девелоперов находить новые эффективные решения для развития бизнеса. К числу таких решений можно отнести и реконцепцию существующих объектов с целью для повышения классности объекта и, как следствие, увеличения арендных ставок и повышения доходности. Так, например, компания „Адамант“ осуществляет проект реконструкции бизнес-центра класса С, расположенного по адресу площадь Победы, 2. В рамках реконструкции будут проведены работы по изменению планировок и внутренней отделке. Вследствие этого классность объекта повысится до В», – сообщают эксперты Astera.

По данным Ольги Шарыгиной, директора департамента маркетинга и консалтинга NAI Becar в Санкт-Петербурге, лидирующую позицию по объему офисных площадей (18,7% от общего объема качественных офисных площадей города) продолжает занимать Центральный район. Далее следуют Московский административный район (13,5%), Петроградский (12,6%), Приморский (11,6%) и Василеостровский(10,2%). Директор департамента коммерческой недвижимости АРИН уверена, что класс бизнес-центра формируют определенные критерии, которые можно разделить на две группы: внутренние и внешние. При этом на внешние критерии, такие как район, внешняя инфраструктура (удаленность от метро и ключевых магистралей города, наличие поблизости магазинов, банков, мест общественного питания и т. п.) и видовые характеристики, собственник БЦ повлиять не в состоянии. Поэтому повышение классовости БЦ происходит за счет изменений внутренних критериев: уровня ремонта, коммуникаций и сервиса, удобства планировочных решений и внутренней инфраструктуры. Конечно, изменив один критерий, повышения класса не добиться – это должны быть глобальные изменения всей совокупности данных параметров.

«Классность современного бизнес-центра – величина непостоянная. „Благодаря“ просчетам, возникающим в ходе строительства, себестоимость проекта увеличивается еще на этапе концепции, а его классность снижается в процессе эксплуатации всего за несколько лет. Это ведет к необходимости реконцепции или реконструкции, а соответственно, и дополнительным затратам», – говорит Петр Кузнецов, директор инжиниринговой компании «Конфидент».

Реконцепция – на сладкое

В основном новые качественные проекты появляются в уже сформированных зонах деловой активности: это центральная часть города, а также Московский район. По мнению Владимира Скигина, в среднесрочной перспективе новые офисные объекты могут появиться в так называемом «сером поясе» как результат редевелопмента промышленных территорий.

«Реконцепция деловых центров интересна в первую очередь в направлении повышения классовости объекта. Понятие „совдеп“ удовлетворяет все меньшее число арендаторов. Кроме того, если деловой центр включает в себя торговую зону, реконцепция может заключаться в более эффективном зонировании исходя из востребованности существующих пропорций офисов и торговли, с пересмотром главным образом торговой зоны и ее арендаторов. Примерами удачной реконцепции могут послужить

БЦ «Желтый угол» и «Ривер Хаус“. В первом случае был повышен класс бизнес-центра и торговая зона была убрана вообще, а во втором – практически полностью переформирован пул арендаторов торговой зоны, что значительно повысило ее рентабельность и привлекательность ТДК в целом», – рассказывает Екатерина Лапина.

В среднем бизнес-центры окупаются более чем за 9 лет. «Пока мы не встречаем большого числа примеров реконцепции проектов. Реконструкция устаревших зданий, конечно, существует, однако в таких случаях речь идет скорее о реконструкции действительно устаревших зданий (в том числе не бывших офисных зданий, а промышленных, жилых и прочих). Реконцепция и реконструкция зданий и перевод их из класса В/С в А/В пока не является рыночной практикой», – делится наблюдениями Вероника Лежнева.

Ставки показали нестабильность

По сравнению с I кварталом 2013 года средневзвешенные запрашиваемые арендные ставки в качественных бизнес-центрах снизились в классах A и B+ на 3% и 6,2% соответственно, в классе B остались без изменения. При этом за год, с начала июля 2012 года по конец июня 2013 года, в среднем по всем классам арендные ставки выросли на 1,8%. Максимальный рост был отмечен в классе B+. Ставка капитализации офисной недвижимости в Петербурге составляет 10–11%. Об этом свидетельствуют данные исследований Astera в альянсе с BNP Paribas Real Estate.

По оценке Ольги Шарыгиной, средний уровень арендных ставок в бизнес-центрах класса А по состоянию на конец II квартала 2013 года составил 1590 рублей за квадратный метр в месяц, в классе B+ – 1380 рублей, в классе В – 960 рублей, включая НДС и операционные расходы. Динамика арендных ставок за отчетный период характеризовалась положительным приростом, который составил около 1,3% в целом по рынку.

Константин Меркель, заместитель директора департамента офисной недвижимости Colliers International Санкт-Петербург, подсчитал, что в среднем уровень арендных ставок в рублях не изменился с начала года, при этом наблюдался локальный рост ставок в центральной части Санкт-Петербурга в пределах 4–5%. С января по июнь доля свободных площадей сократилась с 9,1 до 7,8%, однако ожидаемый ввод новых проектов приведет к временному росту вакантных площадей на офисном рынке».

«Повышение или понижение арендных ставок зависит главным образом от спроса, а соответственно, объема вакантных площадей. Чем выше спрос, тем меньшее количество площадей остается пустовать и тем выше становится ставка на них.  Предел этой ставки, конечно, определяется локацией и классом бизнес-центра. В свою очередь, спрос на тот или иной объект определяется характеристиками объекта, представленными выше. Изменение того или иного критерия ведет к повышению привлекательности бизнес-центра для арендаторов и, как следствие, к росту арендных ставок», – поясняет директор департамента коммерческой недвижимости АРИН.

Петр Кузнецов, директор инжинириговой компании «Конфидент»:

– Анализируя строительный рынок многие годы, мы составили список «болевых точек», на которые необходимо обращать внимание. Во-первых, работа над проектом должна вестись при плотном взаимодействии всех сторон: заказчика, архитектора, проектировщика. Самая большая экономия финансовых средств (до 30 процентов) прячется в изначальной оптимизации технического решения. Такой проект диктует все условия, вплоть до наиболее выгодной конструкции кровли, расположения окон, отверстий под трубы или провода, количества и расположения вентиляционных люков или камер видеонаблюдения. Если эти мелочи не учтены в проекте с самого начала, локализовать их в процессе строительства будет в разы и сложнее, и дороже. К тому же, на некоторые современные архитектурные и планировочные решения, используемые при создании бизнес-центров (например, атриумы), отсутствуют нормы проектирования. Поэтому обязательно потребуется разработка специальных технических условий в области пожарной безопасности. Есть и еще одно отличие офисного здания от остальных типов недвижимости. Бизнес-центр представляет собой «концентрат» инженерных систем на квадратный метр. Чтобы снизить себестоимость проекта, требуется комплексное проектирование в одной компании. Однако на практике при попытке сэкономить нанимается большое количество мелких фирм, отвечающих за локальные участки работ. Такие подрядчики часто не имеют опыта согласования работ со смежниками. И эти недоработки наиболее болезненно проявятся позже, когда на объект придет монтажная организация, а также при дальнейшей эксплуатации. Опытная проектная компания располагает необходимым инструментарием: в данном случае требуется программное обеспечение для проработки трехмерных пространственных моделей. Современное ПО, автоматизирующее расчеты, позволяет оптимизировать проект на каждом этапе: точно рассчитать гидравлическую нагрузку, теплопотери здания, параметры дымоудаления, водоснабжения. Когда все нагрузки четко просчитаны и проверены, гибкость построенной системы позволит в будущем компенсировать недостатки. Результат – круг взаимосвязей, где каждый элемент завязан на успех.

Профессиональная компания, способная обеспечить жизненный цикл объекта недвижимости, приглашается в проект с самого начала. Обладая достаточными знаниями в области современных эффективных технологий, она способна спроектировать, смонтировать и эксплуатировать здание без потери классности минимум 15–20 лет. Обладая достаточным опытом, она способна оптимизировать проект, а сэкономленные при этом деньги можно вложить в более современное оборудование, которое в дальнейшем поможет экономить на эксплуатации.