Комфортная жилая среда подразумевает целый ряд параметров: архитектура, благоустройство, инфраструктура, общественные пространства – все, что делает город удобным для горожан. Но сегодняшняя застройка далека от комфортности.

«Городу за последние годы нанесли ущерб, – говорит руководитель „Архитектурной мастерской Мамошина“ Михаил Мамошин. – Построенное в советский период лучше нынешнего по крайней мере на 70%».

Годы уплотнительной застройки отнюдь не способствовали улучшению условий проживания в сложившихся спальных районах. Да и примеров красивой архитектуры в таких районах, в отличие от исторического центра, немного. «В большинстве случаев кварталы сформированы серийными объектами панельного типа, придомовые пространства представляют собой стихийно образовавшиеся парковки. Объекты социальной инфраструктуры не в состоянии обеспечить потребности населения. Как результат – говорить о высокой степени комфортности проживания во многих сложившихся районах сейчас не приходится», – рассуждает генеральный директор ЦРП «Петербургская Недвижимость» Олег Пашин.

Проектный подход

При реализации масштабных проектов создание комфортной среды выходит на первый план, полагает директор по маркетингу ГК «Пионер» (направление «Санкт-Петербург») Денис Лола. Нередко крупные проекты располагаются за пределами освоенных районов, подчеркивает он, поэтому в проекте надо предусмотреть все необходимое. Мало того, отмечает Пашин, высокая конкуренция в ряде случаев подталкивает девелоперов даже перевыполнять установленные законодательством нормы, чтобы продажи шли быстрее.

«Из-за высокой конкуренции застройщикам просто необходимо прилагать к своим проектам дополнительные бонусы комфортности помимо обязательных, – соглашается генеральный директор ЗАО „Ойкумена“ Лев Гниденко. – Это может быть нестандартное архитектурное решение, тщательно проработанные общественные зоны и благоустройство, что-то еще. Это тот случай, когда конкуренция повышает качество продукта и работает на потребителя. В текущих проектах застройщиков прослеживаются такие предпосылки».

Однако, отмечает главный архитектор Петербурга Олег Рыбин, социальной инфраструктуры в спальных районах нет. По его мнению, в новых кварталах у жителей должно быть все – от работы до фитнеса. Чтобы нужные объекты появились, главный архитектор собирается изыскивать участки под них. С ним согласен директор компании «Конфидент» Петр Кузнецов: для создания комфортной среды нужно, кроме прочего, значительное пространство. «Невозможно реализовать все параметры в рамках уплотнительной или точечной застройки. Разработка таких проектов должна вестись не менее чем на уровне квартала, минимум 4-5 га и от 100 тыс. кв. м», – уверен Кузнецов. Аналогичной точки зрения придерживается генеральный директор бюро «Архитектурная мастерская Цыцина» Сергей Цыцин. По его представлению, минимум треть территории жилого квартала надо отдавать под рабочие места и общественные пространства. «Это приводит к уменьшению транспортных потоков, разнообразию архитектуры и созданию среды», – пояснил он.

Место для коммуникаций

«Комфортная жилая среда предполагает пространство, в котором человек будет чувствовать себя удобно и гармонично», – убеждена руководитель отдела рекламы и PR ГК «Балтрос» Светлана Аршинникова. И общественные пространства – одна из составляющих городской среды.

Города, размышляет партнер компании S.A.Ricci – Санкт-Петербург Борис Юшенков, формировались как компактные места проживания и были важны для людей с точки зрения экономики, обороны, целого перечня других функций. Но сейчас город утратил такие посылы, кроме одного – возможности общаться. Один из главных способов коммуникации – общественное пространство, где человек позиционирует себя тем или иным образом. «Главный смысл сейчас – человеческое общение: вместе можно больше придумать. Общественное пространство – это и есть источник творчества, катализатор для создания новой добавленной стоимости», – уверен Юшенков. По его мнению, города, в которых есть общественные пространства, можно сравнить с фабрикой по производству идей. Там интересно, и туда тянутся одаренные люди, придумывают еще больше нового и интересного – получается лавинообразный процесс. «Общественные пространства – очевидно эффективный инструмент для увеличения креативности города», – резюмирует Юшенков.

Но появление общественных пространств зависит не только и не столько от скамеек, сколько от людей, которые берут на себя инициативу и организуют некий перфоманс. Тогда и появляется общественное пространство, начинается кипение жизни. «Любое место, где люди собираются, может стать общественным пространством, – объясняет Юшенков. – Но одно дело – когда общественное пространство возникает вопреки, другое – когда людей приглашают к общению. Общественные пространства надо создавать, а то если заборы повсюду нагородить, травка может и не пробиться».

Третья улица строителей

Сегодня наиболее активно застраиваются окраины Петербурга. Денис Лола отмечает уход от однообразных кирпичных фасадов. По его мнению, теперь фасадам как части комфортной городской среды уделяется много внимания. «Оформление фасадной части достаточно разнообразно: встречаются цветная облицовка, нередко с графическими изображениями, членение фасадной плоскости на блоки разных пропорций за счет использования карнизов, выступающих и заступающих плоскостей, изменения ритма окон», – перечисляет Лола. Архитекторы настроены более скептично. Михаил Мамошин отмечает отсутствие ансамбля в современной застройке. Руководитель архитектурной мастерской «Григорьев и партнеры» Владимир Григорьев также указывает на некомпозиционную застройку новых районов.

При этом большинство возводящихся жилых домов относятся к эконом-классу – в соответствии с запросами покупателей. Но строительство недорогого жилья заставляет застройщика максимально сокращать расходы, нередко в ущерб внешнему облику зданий.

В Петербурге есть 50 типовых проектов для объектов социальной инфраструктуры. Сделано это ради экономии – только на стадии проектирования она составляет 70%. А на заседании совета по вопросам градостроительной политики градоначальник Георгий Полтавченко предложил архитекторам новую задачу: создать типовые фасады для застройки новых районов – пусть их будет три-пять. По мнению губернатора, фасады должны соответствовать петербургскому стилю, и этого будет достаточно для сохранения особенного облика города, который сейчас неузнаваем – новые районы Петербурга похожи на новые районы любого другого города.

«Губернатор в некотором смысле прав, – размышляет Григорьев. – Весь город пятнистый, балконы застроены». Однако большинство – противники губернаторской идеи.

Экскурс в историю

У типовых зданий, безусловно, есть свои достоинства: проект реализуется быстрее, поскольку не надо тратить много времени на проектирование, высчитывать количество материалов, искать уникальных умельцев. Но главное достоинство типового проекта – дешевизна.

В Петербурге стихийная застройка происходила недолго – до 19 мая 1712 года, когда Петр Первый перенес столицу из Москвы в Петербург. Для строительства новой столицы архитекторы того времени разрабатывали «образцовые чертежи» – типовые дома для разных сословий: для «подлых» – одноэтажные с четырьмя окнами по фасаду, для зажиточных – тоже одноэтажные, но с мезонином и 14 окнами, а для именитых граждан – двухэтажные с высокой крышей и фасадом на семь осей. Царь прокомментировал: «И понеже по Леблоновым чертежам во всех палатных строениях, а особливо в Питербургских домах окны зело велики, а шпанцы меж ними зело малы, чего для ему объявите, чтобы в жилых полатах конечно окны меньше делал, а в салах как хочет, понеже у нас не французский климат».

По типовым проектам позже возводились и доходные дома Петербурга – в целях экономии и ввиду нехватки архитекторов для рядовой застройки. Но по одинаковым проектам строилось, как правило, не более десятка домов, и такую застройку массовой назвать нельзя.

Бум типового строительства начался уже после Второй мировой войны, чтобы восстановить разрушенные города. В Советском Союзе типовыми считаются сталинские дома 1950-х годов и, конечно, хрущевки. Первый в Петербурге – и в Советском Союзе тоже – блочный дом на улице Полярников, 10 в 1957 году представили главе СССР Никите Хрущеву как пример массового жилья – образец будущих хрущевок. Но экспериментальная модель не понравилась генсеку – он счел ее слишком дорогой. И «протохрущевка», как нередко называют этот дом, так и осталась экспериментальной – в массовое производство пошли совсем другие панельные серии.

Последняя волна типовой застройки началась в середине 1990-х годов и, полагают эксперты, не прекратилась по сей день. Изменения типового жилья коснулись в первую очередь внутренней планировки квартир в связи с увеличением нормативов жилой площади и требованием комфорта со стороны покупателей. Внешне дома тоже изменились, но попытки придать проектам индивидуальность сформировали в ряде районов «шанхай» – хаотичную в стилевом смысле застройку.

Экономика первична

«Вся архитектура доступного жилья – индустриальная, – объясняет генеральный директор Hansa Group Олег Барков. – Она вполне комфортна. А дьявол, как известно, кроется в деталях. Балкон облицован, рамы разного цвета, вытоптанные газоны – вот и нет комфорта». Но настоящие качество и комфорт стоят денег, подчеркивает он. Соответственно, купить комфортную жилую среду не каждому по карману, если учесть сегодняшнюю покупательную способность горожан, которая сформировала спрос на жилье эконом-класса, причем высокий. «Он настолько превышает предложение, что безликие дома покупают», – удивляется руководитель архитектурной мастерской «Витрувий и сыновья» Сергей Падалко.

Конечно, застройщик должен больше внимания уделять своим проектам, говорит член совета директоров O2 Development Виктор Осокин, а не думать, что за 1 млн рублей и так все хорошо раскупят. При любых доходах человек должен получить достойное жилье. Но застройщики возводят такие дома и с такими квартирами, которые продаются. «90% новых застроек – погоня за сверхдешевым квадратным метром, который комфорт не подразумевает. Безусловно, главный ориентир сегодняшнего дня – спрос, здесь больший сегмент – по-прежнему эконом-класс. Но это не значит, что у горожан нет желания и стремления комфортно жить. Уровень доходов пока не позволяет», – уточняет Петр Кузнецов.

Руководитель архитектурного бюро «Студия 17» Святослав Гайкович делит проблемы комфорта на три группы: архитектурно-градостроительные и художественные, административно-правовые, а также экономические. И именно экономические интересы застройщики ставят во главу угла, а если их нет – незачем и проект затевать. И в этой ситуации, отмечает Падалко, архитектура становится бонусом, а за него покупатели платить не готовы.

Дежурная фраза про рынок, который все отрегулирует, звучит и на этот раз. Олег Пашин полагает, что спрос надо воспитывать и для этого стимулировать предложение. Олег Барков говорит, что на рынке уже есть люди, которым стыдно строить плохо. «Но конкурировать с 40 тыс. рублей за квадратный метр очень сложно», – добавляет он.

Получается, что город поставлен перед выбором: строить типовое недорогое жилье, чтобы решить жилищную проблему и попасть в спрос, или обратить внимание на комфорт, сделав покупку квартиры голубой мечтой.

Все участники рынка уже довольно долго пытаются выяснить у городских властей, каковы правила игры. Петербургу, по мнению Пашина, нужна четкая, взвешенная градостроительная политика властей в сочетании с грамотной девелоперской деятельностью на развивающемся рынке. «Рынок, конкуренция и предпочтения потребителей сделают свое дело: покупатель будет голосовать кошельком за проекты, в наибольшей степени отвечающие идее комфорта проживания. А проекты, не отвечающие этим требованиям, будут постепенно вытесняться с рынка», – уверен он. Светлана Аршинникова поддерживает:«Город должен устанавливать нормативы застройки, регулировать ее с помощью регламентов, заниматься инфраструктурным строительством. А бизнес будет следовать единым правилам игры и создавать комфортную среду».

Однако новые правила все не появляются и застройщики либо ориентируются на устаревшие советские нормативы, либо идут по пути наименьшего сопротивления, упрощая и удешевляя проекты.

Елена Зубова