В Европе исторические постройки активно приспосабливают к новому функциональному назначению. У нас процесс идет со скрипом. И дело не в нехватке технических возможностей. Главная причина — дефицит девелоперского опыта.

С одной стороны, судьба каждого исторического здания уникальна, и мы стремимся сохранить так называемую память места. С другой — проект не должен терять привлекательности для инвесторов. Кроме того, постройки прослужат еще не один год, а требования к комфорту постоянно растут.

Но главная проблема таких проектов — новый функционал. При попытках открыть бизнес-центр в бывшем доходном доме или ресторан — в особняке почти всегда требуется внутренняя перепланировка. Обновляются устаревшие или вышедшие из строя строительные конструкции, повышаются их несущая способность и жесткость, меняются фасадные материалы.

Важное условие комфорта — инженерная «начинка». Ее модернизация необходима всегда, в первую очередь из-за изменения действующих нагрузок. При этом в работе с историческими зданиями от инженера не меньше, чем от реставратора, требуется изящество решений и мастерство реализации. Одним из образцов можно считать Судоходный музей в Амстердаме, расположенный в старинном складском здании. Он оснащен самыми современными системами, в том числе — энергоэффективным подземным хранилищем тепла и холода. Здание буквально наполнено свежим воздухом, но оборудования вы нигде не увидите. А выставочные помещения оснащены по технологии «куб в кубе», то есть в одном зале одновременно сосуществуют два микроклимата: для посетителей и для экспонатов, расположенных в стеклянных кубах.

Сравнимый по сложности и тонкости задач проект есть и в Петербурге. Это бывший особняк Лобанова-Ростовского, знаменитый Дом со львами, в котором в скором времени откроется пятизвездочный отель Four Seasons Lion Palace St. Peterburg. Многих инженерных систем в здании не было, например системы вентиляции. В отсутствие шахт, предназначенных для коммуникаций, приходилось изыскивать возможности их создания в старых планировках. В результате шахты получались с изгибами, где-то пространства хватало с избытком, где-то нет, и системы приходилось перераспределять, удлинять трассы. Такие решения обычно ведут к удорожанию проекта и увеличению мощности, необходимой для корректной работы оборудования. При этом мощность моторов увеличивала уровень шума, что недопустимо в гостиницах такого класса, а значит, требовалось установить дополнительные глушители и изоляцию.

В таких проектах инженерам приходится постоянно взаимодействовать не только с архитекторами, но и с дизайнерами по интерьеру. Современный инженерный «скелет» не должен быть виден в дворцовой обстановке. Технические каналы и отверстия нужно не только изолировать, но и вписать в элементы декора или спрятать за декоративными накладками. Мы работали и над другими гостиничными проектами: отель на площади Островского, «Коринтия Невский Палас», гостиница на наб. реки Мойки, 23, — но Four Seasons стал для компании настоящим вызовом.

Казенные и доходные дома, особняки и дворцы обычно переделывают в отели, жилые комплексы, заведения общественного питания, деловые, торговые, развлекательные, медицинские центры. Промышленные объекты в «сером поясе» — в лофты с выставочной или жилой функцией. (Хотя этот формат пока не пользуется особой популярностью в Петербурге, даже в сравнении с Москвой.)

Затраты на инженерию ниже всего для гостиничных проектов. На второе место можно поставить жилье. Затем идут офисные центры. Дороже всего — торговые объекты.

Если сравнивать инженерные системы по степени сложности, то на первое место я бы поставил заведения общественного питания. Здесь помимо требований к помещениям, где бывает много посетителей, надо обеспечивать технологические процессы.

Относительно сложной, но интересной была работа над проектом медицинского центра «Согаз» на Малой Конюшенной улице. Он расположился в здании бывшего главного корпуса Дворцового госпиталя и был рассчитан на посетителей среднего уровня достатка и выше. Требования к внутренним системам жизнеобеспечения и безопасности были высокие, особенно для операционных и послеоперационных помещений.

Современные технические возможности позволяют наполнить исторические здания не только жизнью, но и новым смыслом. А многочисленные запреты ускорят их превращение в руины.