Отсутствие четкой концепции перспективного развития Петербурга держит инвесторов в напряжении и не позволяет планировать деятельность на долгий срок. Пока администрация ищет компромисс между противоречивыми функциями города, центр северной столицы развивается вяло.

Участники конференции по коммерческой недвижимости CRE Summit и CRE St. Petersburg & Federal Awards обсуждали, что и как можно и нужно строить в исторических центрах городов, прежде всего – Москвы и Петербурга. Выводы неутешительные: похоже, ничего. Отсутствие четкой позиции властей и правил игры в этом сегменте рынка мешает девелоперам работать. Но правила появятся только вслед за концепцией развития города.

«Мы думаем над комплексным развитием исторического центра Петербурга, – обнадежила председатель комитета по управлению городским имуществом (КУГИ) Мария Смирнова. – Цель – сделать его туристическим, деловым, комфортным для времяпрепровождения и проживания. Сейчас идет работа над концепцией развития города.

Только при поиске компромиссных решений мы добьемся гармоничного развития Петербурга».

То есть нет решения даже по принципиальному вопросу: будет Петербург развивать исторический центр или центр активности сместится на окраины.

По данным ЦСР «Северо-Запад», в крупных городах по всему мирудоля новой застройки невелика – в основном это реконструкция старых кварталов и уплотнение. В частности, в Нью-Йорке новая застройка составляет 30%. Если Петербург сделает ставку на проекты комплексного освоения территорий, инфраструктура в центральной части окажется брошенной.

«Развивать новое – значит не вкладываться в старое. Тяжелая альтернатива», – рассуждают специалисты.«Город никогда не готов вкладывать большие деньги в развитие территорий», – успокаивает Людмила Рева, директор по развитию бизнеса компании Astera в альянсе с BNP Paribas Real Estate.

В центре города и сейчас «безумно тяжело работать», говорит генеральный директор компании«Конфидент» Петр Кузнецов: из-за 90-процентной изношенности сетей доля инженерии занимает в проекте до 35%. По мнению г-на Кузнецова, надо бы перекладывать 400–500 км в год. Замена 1 км сетей обходится в 12 млн рублей.

Петербургские девелоперы уже не спрашивают, за чей счет это надо сделать. Ожидая решений администрации, девелоперы лишены возможности планировать на долгосрочную перспективу. По мнению экспертов, город не выполняет свою задачу.

Нет мастер-плана, нет перспективы в генплане (он фиксирует сегодняшнюю ситуацию), нет идеи, что будет представлять собой Петербург, перечисляет директор дирекции девелопмента «Главстрой-СПб» Анастасия Козлова.

По словам генерального директора «БКН Девелопмент» Левана Харазова, городская администрация пытается увязать план развития с наличием денег. «Но проект долгосрочный (на 25 лет) – он к деньгам не привязан. Инвестор, девелопер найдет средства – при условии закрепления властями понятных правил игры минимум на 10–15 лет», – говорит он.

«Пока мы будем жить от смены губернатора до смены губернатора, реализация долгосрочных проектов невозможна – это видно по сегодняшней ситуации в Москве и Петербурге», – резюмировал Дмитрий Некрестьянов, руководитель практики по недвижимости и инвестициям юридической фирмы «Качкин и партнеры».

Однако специалисты полагают, что есть и более щадящие власть методы работы в исторической части города. В частности, Анастасия Козлова предлагает для начала ввести в практику архитектурные коды – правила для реконструкции и строительства зданий в центре (цвет, материал, декор фасада и прочие элементы), которые не позволят разрушить облик города.

В Москве найден более действенный – по крайней мере, на первый взгляд – способ. Руководитель специализированного государственного унитарного предприятия (СГУП) по продаже имущества города Москвы Тимур Зельдич рассказал: теперь на торгах инвесторы будут приобретать право аренды зданий с обязательством реконструкции и реставрации на 49 лет. Стимулом станет арендная ставка: как только реставрационные работы будут окончены и здание поступит в эксплуатацию, арендная ставка опустится до 1 рубля за квадратный метр в месяц.

«Государство дает возможность вложить деньги и получить прибыль. В отличие от предыдущих городских властей новые говорят: „У нас много социальных задач. Хотите поучаствовать? Взамен мы разрешаем строительство в центре – но только приоритетных объектов – жилья и гостиниц“, – озвучил Тимур Зельдич городскую программу.

К сожалению, полумеры, по мнению участников рынка, кардинально ситуацию не улучшат. «Никто не слышит и не спрашивает мнения рынка», – констатирует Анастасия Подакина из компании «Галс-Девелопмент».

«Прежде всего власти должны выбрать приоритеты развития города, сделать их понятными для инвестора. Тогда коммерческий сектор сможет адаптировать под них свои планы», – уверена Анастасия Козлова.

Отсутствие стратегии развития города приводит к конфликту с общественностью и не позволяет появиться новым ярким проектам, добавила Анастасия Подакина.

Только стратегия позволит эффективно развивать города, сохранять их исторический облик и строить новые объекты, уверены игроки рынка.