Петербургу нужен закон, где были бы прописаны взаимоотношения между застройщиками и городом о том, какие обязательства по созданию инфраструктуры берут на себя эти стороны при реализации проектов жилищного строительства. Иначе в любой момент город может отказаться от прежних инфраструктурных обещаний.

Традиционно застройщики закладывают На инженерную инфраструктуру примерно 10–15% от стоимости всего проекта. Такие расчеты верны лишь для тех случаев, когда сети требуется проложить только по участку застройки и подключить дом к услугам монополистов, предупреждает Андрей Тетыш, председатель совета директоров АРИН. Если инженерию нужно тянуть к участку издалека, то никаких средних затрат прикинуть невозможно – все зависит от расстояний.

Что касается затрат на социальную инфраструктуру, то, как говорит эксперт Setl Group Владимир Копылов, принято считать, что формула для строительства стандартного образовательного учреждения (школа или детский сад) выглядит так: на каждого будущего ученика по 1 млн рублей. Правда, тут есть нюансы – школа всегда дороже, чем сад. То есть если в школе будет учиться 500 детей, то возведение самого здания обойдется в 500 млн рублей. Но потребуется еще зарезервировать и оборудовать участок для создания пришкольной территории – как минимум площадок для спорта и отдыха, зеленых насаждений. Это увеличивает затраты. Для детсада такие площадки не обязательны.

С расчетами расходов на дорожное строительство сложнее. По этому поводу нет единого мнения ни среди застройщиков, ни среди самих дорожных строителей. Одни утверждают, что для прокладки 1 км обычной четырехполосной трассы достаточно и 80–100 млн рублей, другие говорят, что не обойтись и 200 миллионами.

Город больше не будет

Для действующих проектов жилищного строительства застройщики рассчитывали свои затраты исходя из того, что все сети и дороги, построенные до границ участка, а также детские сады, школы, поликлиники и прочие социальные объекты, предусмотренные проектом планировки территории, город у них выкупит.

Вскоре ситуация может принципиально измениться. Губернатор Петербурга Георгий Полтавченко подсчитал, что суммарные обязательства города по освоению новых и развитию застроенных территорий превышают 677 млрд рублей. Это слишком большая нагрузка на казну, поэтому даже для уже действующих проектов застройки проведут ревизию, чтобы определить, где инфраструктуру выкупят, а где – нет. Особенно это касается комплексного освоения территорий (КОТ).

Прежде всего город будет поддерживать те проекты, где вообще не требуется строить дополнительную инфраструктуру. В остальных случаях из бюджета будут финансировать только ту инфраструктуру, которая строится в социально значимых кварталах или в рамках проектов по госзаказу. Например, для программы реновации центра Петербурга.

Даже если из-за этого несколько снизятся темпы жилищного строительства, горожане от этого не пострадают, считают в Смольном. По данным главы комитета по градостроительству и архитектуры (КГА) Юлии Киселевой, сейчас на каждого петербуржца приходится почти по 25 кв. м жилья. Этого показателя предполагалось достичь лишь к 2015 году, так что строительство идет немного опережающими темпами. К тому же платежеспособный спрос населения уже не поспевает за предложением. «В основном те, кто мог купить квартиры на свои или заемные деньги, уже сделали это. Теперь наша задача – помочь с улучшением жилищных условий социальным категориям граждан, которые сами не могут обеспечить себя жильем», – считает Юлия Киселева.

Тройной ассортимент

До сих пор существовало три основных схемы сооружения инфраструктуры, которые пока продолжают действовать. Первая – застройщик делает ее за свой счет, а потом город выкупает объекты по себестоимости.

Например, в строящемся комплексе «ЛенСпецСМУ» под названием «Орбита» в Калининском районе предусмотрено два детских сада в общей сложности на 155 мест, которые компания намерена сдать в этом году. Потом их выкупит город. В рамках жилого комплекса, который возводит на Пушкинской улице в Шушарах «Дальпитерстрой», должно появиться шесть детсадов и одна общеобразовательная школа. Один сад компания уже построила. «ЛенРусСтрой» тоже сдал детсад в своем комплексе «Дудергофская линия» в поселке Горелово. Детсады, школы, поликлиники также предусмотрены в комплексах «Акварель» от«Лидер групп», «Южный» от «ГДСК», «Северная долина» от «Главстроя-СПб» и множестве других. Правда, никто из застройщиков не застрахован от того, что выкуп уже построенных объектов затянется на неопределенный срок. Так, например, в «Северной долине» школа застройщиком была сдана еще в прошлом году, и бывший губернатор Валентина Матвиенко обещала, что она откроется в сентябре 2011-го. Но этого не произошло до сих пор.

Второй вариант – подготовка застройщиком на территории будущего комплекса земельного участка, который в дальнейшем бесплатно передается городу для возведения социальных объектов. Однако строители избегают таких схем, чтобы не попасть в такую же ситуацию, как у «ЛенСпецСМУ» с его«Юбилейным кварталом». Компания еще в прошлом году передала городу земельные участки для строительства двух детсадов. Но город к строительству так и не приступил. Только в июне этого года на заседании правительства Петербурга было принято соответствующее решение. Вероятно, стройка начнется не раньше 2013 года, так как средства на нее нужно предусмотреть в городском бюджете. При этом сама компания «ЛенСпецСМУ» первый сад в «Юбилейном квартале» уже открыла. В проекте«Золотая гавань» (на пересечении улиц Яхтенной и Савушкина), который был сдан уже пять лет назад, такая же проблема со строительством школы. Застройщик передал городу подготовленный участок с проведенными коммуникациями, а школы до сих пор нет.

Поэтому УК «Перемена» ( «дочка» ГК «Балтрос»), которая сначала тоже должна была передать городу участки в «Новой Ижоре» и «Славянке» для строительства школ и детсадов, отказалась от этой схемы. В прошлом году компания заключила с правительством Петербурга соглашение о реализации проекта государственно-частного партнерства (ГЧП). Это третий вариант создания инфраструктуры. По такому пути намерена пойти компания «Колвэй», которая в прошлом году купила в Пушкине два участка общей площадью 109 га. Помимо домов на 14 тыс. жителей здесь появятся две школы и четыре детсада.

Гарантии города в рамках ГЧП позволяют застройщику получить банковские кредиты на строительство соцобъектов, что уже и сделала УК «Перемена». Первые два детсада и школу в <<Славянке>> компания уже сдала. А вот с дорогами вышла заминка. Экс-глава комитета по инвестициям и стратегическим проектам Алексей Чичканов утверждал, чтогород сам построит дороги внутри комплексов «Балтроса2 в рамках ГЧП. Однако новый вице-губернатор Петербурга Сергей Козырев опроверг эту информацию, заявив, что денег на это в бюджете не предусмотрено. «Перемена» ждет от Смольного вариантов решения этого вопроса, предложив ему свои.

Очевидно, что ни один вариант не гарантирует выполнения городом обещаний.

Де-юре все спокойно

Как говорят участники рынка, сейчас большинство застройщиков в той или иной степени вынуждены заниматься инфраструктурой, в основном тянуть инженерные сети. Однако если инвесторам придется самим создавать всю инфраструктуру, то стоимость жилого метра в домах возрастет на 400–500 USD, подсчитал генеральный директор «БКН-девелопмент» Леван Харазов. Это означает, что вместо нынешних 80 тыс. рублей (такова сегодня средняя стоимость квадрата в новостройке) жилье будет продаваться по 95 тыс. рублей за квадратный метр.

Это слишком существенное удорожание, которое сделает жилье еще менее доступным, чем сейчас. Поэтому застройщики будут искать возможности сэкономить за счет снижения качества строительства.

Проблема еще и в том, что необходимость строить инфраструктуру добавит множество бюрократических инстанций, которые придется проходить застройщикам. Это не только удорожает, но и затягивает процесс строительства. На согласование инженерии, которое нужно получить до выхода на стройплощадку, уходят месяцы.

Впрочем, застройщики не верят, что город действительно откажется от инфраструктурных вложений. Например, президент ГК «Ренова Строй Групп» Вениамин Голубицкий утверждает, что создание инфраструктуры на участке в 6 га, который компания купила у ЗАО «Терра Нова» на намывной территории Васильевского острова, его компания будет вести вместе с городскими властями. «У нас подписано соответствующее соглашение с губернатором Георгием Полтавченко. Мы надеемся на помощь города и федеральной власти», – заявил Вениамин Голубицкий.

На помощь города в освоении будущего намыва в Сестрорецком районе рассчитывает и Владимир Смирнов, генеральный директор ООО «Северо-Запад Инвест». Его компания получила право создания новых земель в Финском заливе в районе Лисьего Носа общей площадью более 370 га. По оценке Владимира Смирнова, только на инженерную инфраструктуру потребуется как минимум 20 млрд рублей. А кроме этого, надо будет построить школы, детские сады, поликлиники, здания для нужд районной и городской администрации и т. д. Всего на намыве появится 3 млн квадратов недвижимости, из которых 2 миллиона – жилые дома.

Пока никаких юридических подтверждений новой политики Смольного нет. Старые договоренности застройщиков с городом формально никто не отменял. Именно в отсутствии четкой системы взаимодействия, закрепленной на законодательном уровне, Владимир Копылов видит слабое место сферы жилищного строительства. Если бы обязательства сторон были урегулированы законодательно, участники рынка были бы застрахованы от того, что при смене власти политика Смольного поменяется на прямо противоположную.

Петр Кузнецов, директор инжиниринговой компании «Конфидент»:

Проблемы с инженерной инфраструктурой – один из главных барьеров, которые сдерживают развитие строительной отрасли. Санкт-Петербург в этом отношении можно условно разделить на две зоны, каждая из которых имеет свои особенности.

К первой зоне относятся центр и промышленный пояс. Их характерные недостатки – износ сетей, их дисбаланс и нехватка мощностей. Современный уровень развития отрасли позволяет решить эти задачи путем оптимизации схем подключения, использования щадящих технологий и интеллектуальных систем автоматизации.

Вторая проблемная зона – территории на окраинах города. Здесь девелопера ждет полное отсутствие инженерной подготовки земель. На Западе прокладка сетей и ответвления от ближайшего шоссе – это государственные субсидии. У нас в большинстве случаев власти склонны возлагать эти обязанности на плечи застройщиков. Наиболее удачным решением на сегодня является создание ГЧП для совместного инвестирования в инженерную и социальную инфраструктуры.