Минимум 25 миллионов рублей можно сэкономить на стоимости инженерной «начинки» при строительстве среднестатистического торгового центра (30 000 м²) в Санкт-Петербурге. Но, как показывает практика, именно с фразы: «А давайте попробуем сэкономить…» и начинаются все ошибки, результат которых – удорожание проекта на 20-40%. Анализируя уже двадцать лет строительный рынок, мы составили печальный хит-парад причин и их последствий. Возможно, этот список никого не удивит, но типичные просчеты встречаются из проекта в проект. Основные причины инженерных ошибок: неумение экономить, человеческий фактор и нормативное несовершенство.

А зачем нам инженер?

Одним из главных экономических просчетов инвестора можно назвать нежелание приглашать в команду инженера в самом начале проекта, при разработки концепции. Чаще всего на человека нашей специальности смотрят, как на посредника между застройщиком и согласующими организациями. Заказчик искренне не понимает, что практически вся экономия закладывается или теряется при подготовке проекта, а инженер способен просчитать экономическую целесообразность каждого этапа и проекта в целом.

Профессиональный инженер – это минус 10% затратной части на внутренние системы, полюс 30% экономии на энергоресурсах, плюс 15-20 лет надежной службы будущего объекта, при должном обслуживании. Самая большая экономия финансовых средств  прячется в оптимизации технического решения. Такой проект диктует все условия, вплоть до наиболее выгодной конструкции кровли, расположения окон, отверстий под трубы или провода, количества и расположения вентиляционных люков или камер видеонаблюдения. Если эти мелочи не учтены в проекте с самого начала, локализовать их в процессе строительства будет в разы и сложнее, и дороже.

Например, большая часть энергопотребления приходится в здании именно на инженерные системы: ОВК – 39%, освещение – 18%, отопление – 10%, электроника – 9%. Оптимизация энергопотребления возможна средствами автоматики, энергия будет использоваться только тогда, когда нужно, и только в необходимом объеме.  

Согласно статистике, интеллектуальные системы автоматизации могут сэкономить без потери комфортности до 40% энергозатрат. Но застройщик стремится сэкономить на строительстве и не заботится о создании решений, которые впоследствии позволят экономить на эксплуатационных расходах. Еще одна типичная ситуация: компания сначала строит объект, оснащает его инженерными системами, а затем задумывается о системах автоматики и диспетчеризации, что ведет к доработкам и дополнительным расходам.

Следующая крайность проявляется на стадии проектирования, когда нанимается большое количество мелких фирм, отвечающих за локальные участки работ. Такие подрядчики обычно предлагают на тендерах привлекательные цены, но не имеют опыта согласования работ со смежниками. Но эти недоработки наиболее болезненно проявятся позже, когда на объект придет монтажная организация. Вентиляция упирается в водопровод и канализацию, электрические сети проложены вместе со слаботочными, их начинает глючить, а продвинутая вентиляция в офисной новостройке практически не работает. Результат: вместо стабильной работы объекта и получения прибылей, заказчик вынужден заниматься исправлением ошибок и нести дополнительные убытки.

Экономят застройщики и на дешевых составляющих инженерных систем. Например, они предпочитают установить более дешевое оборудование и платить на 10% больше за электроэнергию, чем тратиться на энергосберегающие технологии и ждать 3-5 лет, пока те окупятся. Или используют недорогие аналоги, экономят пару миллионов рублей. При этом теряют в площадях, поскольку такое оборудование обычно более габаритно, а будущую прибыль объекту приносят именно драгоценные метры.

При проектировании на оборудование стараются закладывать минимальные параметры, ориентируясь только на сегодняшний день, не задумываясь о будущем, когда системы придется менять или модернизировать. Минимум 20% емкости системы закладывается, как резерв для ее потенциального развития. Вопрос замены оборудования и нехватки мощностей и гибкости системы должен решаться на начальном этапе. В офисном здании на каждый этаж рассчитывается определенное количество электроэнергии, но одному арендатору заложенного объема немного не хватает, а другому его даже много. Гибкость построенной системы позволяет компенсировать эти недостатки, если все нагрузки четко просчитаны.

Качественный проект учитывает все тонкости. Распространенной ошибкой является, например, неправильный выбор типа кабеля, нарушения заявленных производителем характеристик при проектировании трасс. Или, если объект уже функционирует, заказчик просит использовать существующие кабельные системы. При этом не учитывается, что со временем ухудшаются технические характеристики кабеля, меняется режим работы оборудования.

Ничто человеческое не чуждо

Столкнулись мы и с тем, что заказчик просто не умеет грамотно сформулировать техзадание, вдруг объявляет о намерении строить здание очередями, изменяет назначение площадей или перманентно корректирует утвержденный проект, что особенно неприятно, если проект вошел в стадию монтажа. Не просто работать и с объектами, которые строятся по принципу свободной планировки shell & core. В самых тяжелых случаях, единственное, что оставляет себе «якорь» в доставшемся ему помещении, — это системы отопления, да и то радиаторы обычно приходится перевешивать, потому что они упираются в перегородки. Задумайся обо всем этом девелопер раньше, его экономия на инженерии могла бы достигнуть 30%.

Случается и так, что наши коллеги, пользуясь технической малограмотностью заказчика, сознательно выбирают варианты, требующие меньших трудозатрат, но практически гарантирующие заказчику перманентную головную боль. Нам нередко приходится консультировать заказчиков. Степень их осведомленности очень варьируется. Кто-то из заказчиков приходит, уже точно зная, какие коммуникации в каком объеме будут устроены в его здании, и ему нужна только консультация по деталям проекта – например, оборудование какой марки выгоднее установить. Другие же заказчики не вдаются в подробности, требуется сопроводить заказчика по всему пути создания инженерного проекта.

Некоторые проектные организации совершают ошибки несознательно и происходят они от недостатка знаний и ограниченности проектного инструментария, но ведь именно на начальной стадии строительства оцениваются все основные нагрузки и дается расчет.

На рынке немало проектных и монтажных организаций, которые работают с ограниченным ассортиментом оборудования. Специалисты таких компаний очень хорошо его знают, им известны все нюансы и особенности, что позволяет в кратчайшие сроки спроектировать, смонтировать, запустить систему. Но используют оборудование, например, не соответствующее масштабам объекта.
Когда сам заказчик не может оценить, хороший ли ему предложили проект или плохой,  выбирает инженерное решение, ориентируясь исключительно на цену проекта.

Через тернии к нормам

Если сравнивать с 90-ми годами, когда мы начинали, требования к проектированию инженерных систем выросли неизмеримо.

При составлении проекта требуется, во-первых, соблюсти все нормы и требования, которые выдвигают государственные структуры (при чем, постоянно и внимательно следить за их изменениями). Во-вторых, совместить эти нормы с пожеланиями заказчика. Соответствие нормам вовсе не означает удобство в эксплуатации здания. И, наконец, проектная организация должна учесть меняющиеся со временем потребности обитателей здания.

С одной стороны почти любая инженерная задача является типовой, но имеет несколько решений. Например, техническое решение по созданию определенных климатических условий в помещениях можно спроектировать и реализовать разными способами.

С другой стороны, сейчас каждое коммерческое здание индивидуально, и даже в самом типовом проекте всегда возникают какие-то уникальные задачи. Например, в многофункциональном комплексе в ходе строительства неожиданно оказывается, что ресурс водоснабжения ограничен и не дотягивает до требований СНиП, а так же возникает проблема с устройством фасадов и размещением окон. Требуется найти нестандартное решение, которое позволяет выполнить те же задачи при меньших параметрах водопотребления и устроить фасады, все в соответствии с нормой.

Ошибки возникают еще и из-за несовершенства нормативной базы, когда проектировщики и заказчики при составлении технического задания трактуют его по-своему. Так, например, к одному и тому же помещению могут быть одновременно применены требования нескольких нормативных документов, а требования эти зачастую различаются.
Согласно СНиП 41-01-2003, для зданий административного назначения минимальный расход наружного воздуха должен составлять в помещениях с естественным проветриванием 40 м^3/ч на человека, без естественного проветривания 60 м^3/ч. С другой стороны, СНиП 31-05-2003 «Общественные здания административного назначения», согласно которому, расход приточного воздуха в рабочие помещения сотрудников должен составлять не менее 20 м^3/ч. В итоге имеется диапазон от 20 до 60 м^3/ч на человека, который каждый проектировщик толкует по-своему (www.abok.ru). Это приведет перезакладыванию или, наоборот, недостаточной установочной мощности оборудования, теплопотерям и т.п.

Здание, оснащенное современными инженерными системами — это здание, где действительно комфортно находиться, архитектура кажется интереснее, люди работают плодотворнее. Девелоперы стали больше экономить – и на оборудовании, и на подрядчиках. Зачастую, это отражается на качестве строящихся объектов и заниженных требованиях к помещениям. Любая экономия должна быть рациональной. Сэкономленные специалистами деньги лучше вложить в более современное оборудование, которое в дальнейшем поможет снизить эксплуатационные расходы.