Когда отзвучали первые восторженные речи, были выявлены первые трудности, когда посчитаны земельные ресурсы и расходы на квадратный метр, стоит еще раз обернуться и вспомнить о том, что же такое комплексное освоение территорий на самом деле.

Идеология развития greenfield не нова, она появилась в США и Японии в 60-е годы прошлого века и чуть позже в Европе и изначально подразумевала строительство корпоративных городов. Так появился, например, город Ирвайн в Калифорнии, построенный специально для штаб-квартир нескольких крупных корпораций и отделения Калифорнийского университета. Город Сен-Квентин (начало строительства —  1960-х гг.), в настоящее время – часть Большого Парижа, второй его крупный экономический центр. Довольно молодой корпоративный промышленный город Гюнтерсло (Германия, начало строительства 1998 г.), в котором размещаются Miele и Bertelsmann.

В основе их строительства лежат принципы greenfield development, которые по-другому называют принципами «разумного роста»:

— смешанное землепользование, т.е. такая территория должна быть миксом из жилых, торговых, деловых и развлекательных возможностей;

— качественная планировка территории, где все необходимое для жизни и работы находятся в непосредственной близости к жилью;

— качественная планировка транспортной сети, т.е. учтены все возможные вида транспорта и развита сеть рекреационных зон;

— качественная и разнообразная архитектура, т.е. учет возможностей и вкусов будущих жителей;

— гармоничное вписывание городской материи в окружающий ландшафт;

— обязательное использование энергоэффективных технологий;

— развитие и поддержание самобытности и уникальности поселения;

— воспитание активных граждан, которые не только живут в городе, но и участвуют в его развитии и управлении.

В нашей истории вариантом корпоративных поселений являются моногорода, коих в России около четырех с половиной сотен. Но это понятие является скорее синонимом упадка и низкой привлекательности, как для граждан, так и для бизнеса.

Когда в середине 2000-х годов в России заговорили о качественно новом понятии комплексного развития территорий, об изначальных принципах построения таких территорий вспомнили немногие. В Законе «О комплексном освоении территорий Санкт-Петербурга для целей строительства и реконструкции объектов недвижимости», определение КОТ включает в себя выполнение инженерных изысканий, подготовку проекта планировки и проекта межевания территории, выполнение работ по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры и проведения благоустройства, осуществление жилищного и иного строительства.

А дальше – на усмотрение застройщика… Весь опыт проектов КОТ в мире показывает, что для успешного развития такого поселения необходимо отказаться от индустриальной типовой многоэтажной застройки. Недопустимо проектировать поселение КОТ в логике «спальных районов». Но в большинстве отечественных проектов произошла подмена понятий в угоду маркетинговой стратегии компаний, и концепция качественной городской среды является по сути обыкновенной квартальной застройкой. Строить в чистом поле долго и дорого, поэтому отечественные девелоперы стараются максимально уплотнить планировку, выжимая копейки с каждого метра. Спрос на коммерческую составляющую на таких территориях исторически невысок, поэтому проекты еще и еще раз перепроектируются в сторону увеличения доли жилого строительства. Но экономя территорию, застройщики сами лишают себя возможной прибыли и заранее строят непривлекательное поселение, имеющее мрачные перспективы развития. К тому же, в перспективе, массовая застройка окраинных целинных земель вокруг Санкт-Петербурга вызовет резкий дисбаланс в общем развитии города.

Только ли девелоперы виноваты в сложившейся ситуации? Ведь помимо внутренних строительных проблем, существуют еще и внешние. Эксперты предупреждают — освоить сотни гектар «зеленого поля» в российских условиях невозможно силами одного девелопера, без участия государства. Прокладка инженерных сетей и строительство ответвления от ближайшего шоссе — не проблема для зарубежных девелоперов, это государственные субсидии. Тогда как для отечественных застройщиков решение вопроса коммуникаций — один из самых сложных этапов развития КОТ. Возможны два варианта «участия» государства в таких проектах: создание большого количества законодательных и нормативно-технических препонов и полное возложение обязанностей по развитию социальной составляющей таких поселений на плечи девелоперов. Выбить субсидии из Федерального бюджета удается единицам, а муниципальные образования совершено не заинтересованы в развитии крупных проектов с доминирующей жилой функцией в силу особенностей российской системы налогообложения, ведь поступления в бюджет с таких проектов минимальны.

Самым ярким, самым успешным на сегодняшний день в Санкт-Петербурге проектом КОТ  можно назвать«Балтийскую жемчужину». Но на территории проекта под большим вопросом стоит реализация коммерческих площадей, после того, как город отменил строительство Надземного экспресса, что сразу снизило транспортную доступность района.

Также, из последних заявлений представителей городской власти понятно, что, во-первых, денег на всех не хватит, а во-вторых, город отдаст приоритет инвесторам, которые будут развивать центр. Считается, что самым первым проектом комплексного освоения территории в нашем городе является Васильевский остров. В самом деле, инфраструктура острова настолько функционально полна, что человек может родиться, жить и умереть, не покидая его пределов. И сколько бы домыслов ни было вокруг растраты козны во время его строительства, факт остается фактом, развитие территории стало возможно за счет совместных государственно-частных инвестиций.

Неужели мы разучились строить? Наша компания работает на рынке двадцать лет и все это время в Петербурге идет активное строительство объектов. Но никаких особенных изменений по части проектирования, применяемых конструкций, материалов и инженерных решений за этот срок не произошло. В то время как в Европе, Японии, Китае мы наблюдаем колоссальный прорыв в строительстве.  Например, вес наших зданий в четыре – шесть раз больше, чем у современных построек в Европе. Поэтому там они и дешевле, и делаются значительно быстрее. Мы же закачиваем в наши дома значительно больше металла и арматуры. Отчасти это объясняется более жесткими требованиями пожарной безопасности, но вряд ли в соседней Финляндии или Швеции меньше беспокоятся о своих гражданах. Возможно, наши здания простоят дольше, но в ситуации, когда постройки морально устаревают значительно быстрее, чем физически, это вряд ли целесообразно. А ведь именно КОТ является площадкой не только для построения новой субкультуры, но, в первую очередь, это полигон для инновационных строительных решений! К тому же, технологии в строительной отрасли – это не тайна на семью печатями и покупка любого know-how – не проблема для крупного девелопера. Но любая технология, безусловно, требует адаптации под наши строительные нормы. Поэтому главным «заказчиком» на такие разработки должно быть государство.

Какие напрашиваются выводы? Комплексное освоение территорий будет продолжать набирать темпы и привлекать крупных инвесторов. Сейчас будущие застройщики с пристальным вниманием следят за первыми ласточками, которые сумели пережить кризис 2008-2009 годов и разморозили свои проекты в 2011. Хочется еще раз сделать акцент на том, что строительство и градостроительство – понятия разные и помнить об этом надо, чтобы будущие частные города принимали чаще причудливые, чем уродливые формы.

КОТ – территория совместного частно-государственного инвестирования, где будущий интерес девелопера – долгосрочная прибыль, а интерес государства – улучшение условий жизни для граждан. И только тогда, когда в проектах будут учтены все условия, КОТ можно будет с полным правом назвать маркетинговым преимуществом.