О необходимости вывода промышленных предприятий из «серого пояса» начали говорить еще при первом мэре, но реальные проекты редевелопмента появились только года за четыре до кризиса. С 2005 по 2008 годы были заявлены наиболее известные городские проекты реконструкции промышленных территорий, работа над которыми идет и по сей день. И даже в начале 2009 года еще звучали громкие заявления застройщиков, например, о разработке территории за Балтийским вокзалом с бюджетом в 1 млрд. руб., но в кризис почти 100% всех проектов были заморожены.  

Ниже приведена таблица с данными по наиболее известным проектам застройки промзон.

Все проекты, за редким исключением, не были реализованы в заявленные сроки и разморозка строек началась только к концу 2010 года.  Причем почти все проекты были пересмотрены в плане уменьшения доли коммерческой недвижимости в общей планировке таких кварталов и увеличения доли жилой недвижимости, поскольку этот сегмент даже в кризисные годы являлся наиболее окупаемым.

За 2011 год можно обратили на себя внимание следующие проекты. Наконец-то были подведены итоги архитектурного конкурса по разработке территории «Новой Голландии», но отставание от заявленных еще в 2005 году сроков реновации объекта будет составлять около 8 лет. В пакет стратегических инвестиционных проектов города попал план реструктуризации такого гиганта, как Концерн «Алмаз-Антей». Вывод производственных мощностей дочерних обществ Концерна, расположенных на различных площадках Санкт-Петербурга, в один имущественный комплекс, расположенный в Невском районе Санкт-Петербурга, поможет освободить около 37 га площадей. Срок реализации – до 2015 года. Самым громким провалом можно считать отмены проекта преобразования Ново-Адмиралтейского острова, что связано с неугасающими спорами вокруг строительства одноименного моста. До сих пор не понятно, где он будет возведен и будет ли вообще возведен. В ноябре прошлого года появилась информация, что земли острова передадут в ведение СПбГУ для строительства студенческого кампуса.

Наступил 2012 год. Нет никаких сомнений, что промышленный пояс, разделяющий Санкт-Петербург и Ленинград за этот год не исчезнет, но можно обозначить следующие тенденции:

1. Интерес к редевелопменту бывших промышленных зон у девелоперов будет только расти. В первую очередь, это касается территорий, непосредственно прилегающих к центру. Главным мотиватором здесь выступает сама земля, ее стоимость, ее привлекательное расположение. И это не смотря на все проблемы, достающиеся застройщику в нагрузку: реконструкция, рекультивация, расселение, модернизация инфраструктуры, законодательные коллизии. Еще одним фактором, влияющим на интерес к промзонам, является ограниченное финансирование городом развития транспортной и инженерной инфраструктур на окраинах. По оценкам специалистов, для того, чтобы в развитии города не возник дисбаланс, следует отдать предпочтение уплотнительной застройке центра, модернизации имеющейся инфраструктуры, а лишь потом продолжать расширять окраины (примерное соотношение 70% центр / 30% окраины).
2. В теории вопрос реновации подобных депрессивных кварталов должен решаться на уровне общей градостроительной политики, но на практике в каждой конкретной точке города для развития проекта должны совпасть интересы самого предприятия, инвестора /девелопера и городских властей. Но роль властей в запуске новых проектов можно назвать скромной. Не смотря на то, что проблема не может решаться только за счет частного бизнеса, не стоит надеяться, что в ближайшее время ситуация измениться. В первую очередь из-за того, что на данный момент у Правительства не существует понимания общей концепции развития города, работа над изменениями в Генеральном плане застройки находится на начальной стадии. Не существует у власти и мотиваторов, которые способны повысить инвестиционную привлекательность объектов. Для начала было бы достаточно, если бы все городские службы были бы нацелены на помощь в разработке и реализации проектов, а не создавали дополнительные трудности.
3. Если говорить об окупаемости будущих проектов, то лидером был и остается жилой сектор. В данном контексте речь идет классе комфорт и элит, спрос на него даже сейчас превышает предложение. Эти площади будут востребованы и за счет переезда штаб-квартиры Газпрома в Санкт-Петербург. На второе место можно поставить гостиничный сектор, развитие которого включено в стратегический инвестиционный план. При застройке промышленных зон девелопер имеет возможность диверсифицировать риски по типу, классу недвижимости и срокам ее вывода на рынок, поэтому еще одной тенденцией по освоению территорий останется строительство многофункциональных комплексов.
4. Предприятие уходит, земля остается. За последнее время появилась тенденция к тому, что собственник земли (в основном это не обанкротившиеся крупные производства с территориями, не поделенными между мелкими арендаторами) не склонен продавать ее девелоперам, а заявляет о собственных проектах. В частности, появилась информация о проектах многофункциональных комплексов на площадках Механического завода и ОАО Климов, вывод предприятий с которых закончится в 2013 году. Такую тенденцию правильно назвать негативной. Как показывает практика, первый проект новоиспеченного непрофессионального девелопера редко бывает успешным, большинство их таких проектов первыми пострадали во время предыдущего кризиса, были остановлены или перепроданы, даже не смотря на привлечение консультантов в области недвижимости.
5. Темпы вывода промышленных предприятий не успевают за скоростью появления девелоперских проектов и эта проблема сохранится по двум причинам. Во-первых, часть предприятий просто не склонна выезжать с насиженных мест, а городская власть и в этом вопросе занимает позицию стороннего наблюдателя, вместо того, чтобы  оказывать экономическое давление. Эта проблема сродни расселению коммуналок, когда каждый из арендаторов ждет предложения «повкуснее» и может не освободить помещения. Даже, если остался последним. Второй части предприятий просто некуда выезжать, поскольку для их вывода нет подготовленных территорий в черте города, а осваивать greenfield могут себе позволить единицы. Ощущается также и недостаток технопарков и индустриальных парков, к тому же далеко не все уже готовые зоны способны принять вредное производство.