Когда девелопмент пойдет в регионы?

Города с населением от 100 до 500 тысяч в меньшей степени охвачены вниманием девелоперов и консультантов. Если концепция застройки в Москве и Петербурге уже развита и опирается на опыт профессионалов, то в регионах почти не встретить такого простого и понятного продукта: застройка в небольших городах требует особого подхода.

Эта тема стала поводом для бурного обсуждения в рамках CRE Summit.

Москва – не панацея

Если оценивать обеспеченность города торговыми площадями на тысячу жителей, то рейтинг будет следующим: Краснодар, Воронеж, Санкт-Петербург, Москва. И это несмотря на то, что Москва лидирует по всем позициям среди городов России, в том числе по доходам. Возникает вопрос: есть ли прямая связь между доходами населения и обеспеченностью тем или иным видом недвижимости?

«Прямой закономерности нет, – говорит Дмитрий Золин, управляющий партнер LCMC. – В городах-миллионниках торговая недвижимость развивается быстрее, потому что там больше денег. В регионах развитие зависит еще и от того, как администрация относится к развитию торгового сегмента. А, например, в моногородах, которые живут за счет одного предприятия, рынок торговой недвижимости развивается по совершенно другому сценарию».

С ним согласен и Петр Кузнецов, директор компании Конфидент: «Необходимо учитывать огромное количество социальных и культурных факторов, которые могут быть сконцентрированы на данной территории».  Составляющими девелопмента в регионах являются не только деньги, но и инвестиционный климат.

Обеспеченность теми или иными площадями в каждом конкретном регионе может принципиально отличаться, поскольку рынок еще развивается и далек от насыщения. С введением одного-двух крупных торговых комплексов в городе структура рынка может полностью измениться. Существенную роль здесь играют предпочтения крупных профессиональных девелоперов и инвесторов, а их количество не столь велико.

Не сколько, а как

Если рассматривать отдельные сегменты рынка в регионах, то, как отмечает Дмитрий Волков, руководитель отдела консалтинга и оценки Praedium Oncor International, первым после кризиса стал восстанавливаться рынок торговой не

движимости. А вот некоторые офисы и складские помещения до сих пор находятся в состоянии неопределенной стабилизации. Сегодня в регионах два решающих фактора: фактор потенциала и фактор рисков. Если у торговой недвижимости потенциал, умноженный на риски, дает положительную оценку и торговля развивается, то по складам и офисам такой картины нет. Большинство девелоперов сегодня задается вопросом: сколько построить, чтобы сдать? В регионах это скорее вопрос как? Здесь акцент нужно делать на запросы целевой аудитории, а не на арендаторов. Возникает понятие концептуальной недвижимости, то есть профессионально спланированной и построенной недвижимости, которая отвечает потребностям аудитории, на которую она рассчитана.

Еще один важный момент – социальная ответственность. Небольшой город порождает совершенно другое пространство, другой ритм жизни, другое отношение к частному и общественному – например, нет такой потребности в развлекательном сегменте, как в больших городах. Люди живут и работают несколько иначе, в другом темпе. Важно понять, как строить: насколько проект впишется в город, насколько органично будет смотреться. «Нельзя терять память места, – отмечает Петр Кузнецов. – Люди, которые ассоциируют себя с этим старым, возможно, уже не подлежащим эксплуатации объектом, многого лишаются вместе с ним. В связи с этим работа в регионах страшно ответственная, очень тяжелая и безумно дорогая».

В регионах, опять же исключая города-миллионники, крайне редко можно встретить бизнес-центры класса А. Это связано с тем, что здесь почти нет арендаторов с нужным уровнем дохода для оплаты качественного объекта. Из-за отсутствия качественных площадей и не налаженной логистики в регионы не спешит и крупный ретейл.

Тем не менее развитие объектов продолжается, и инвесторы надеются, что со временем это позволит им идти в регионы и успешно там работать.