Пока не позеленеет инвестор

Энергоэффективные технологии ста ли общемировым трендом на рынке строительства. Однако в России из-за низкой стоимости энергоресурсов «зеленое строительство» широкого распространения не получило — в нем просто нет экономического смысла. И появится ли экономическая выгода для внедрения зеленых технологий в ближайшие годы в России — большой вопрос.

В России широко распространено мнение, что энергоэффективные технологии означают применение или разработку совершенно новых приборов и устройств. На деле даже внесение незначительных изменений в конструкцию зданий, например, дополнительное утепление фасада, может сделать дом более энергоэффективным и теплосберегающим. Обеспечение энергоэффективности во многом зависит не только от архитектурных решений, но и от оборудования квартиры современными автоматическими приборами регулирования тепла, воды и электроэнергии. «Также в этот список можно внести и применение таких новых разработок, как датчики слежения для регуляции освещения помещения, автоматическое кондиционирование воздуха, использование энергосберегающих ламп», — говорит Тему Хелпполайнен(Teemu Helppolainen), первый вице-президент бизнес-сегмента «Международные услуги по строительству» концерна ЮИТ. На выходе конечный потребитель получает не только более комфортные условия проживания (отсутствие сквозняков, равномерное распределение температуры и свежий воздух внутри помещения), но также и возможность существенно экономить на счетах за коммунальные услуги, причем в долгосрочной перспективе. Если говорить о рентабельности этих затрат, следует иметь в виду тот факт, что энергоэффективность дает новый уровень качества жизни, на который спрос растет с каждым днем. Таким образом, в долгосрочной перспективе затраты на «зеленое строительство» окупаются.

Существует несколько международных стандартов экодевелопмента, самые популярные из них — BREEAM и LEED. В зданиях, которые сертифицированы по этим стандартам, должны эффективно использоваться электроэнергия, вода и прочие ресурсы, должны быть созданы комфортные условия для сотрудников. В Петербурге по стандартам LEED предполагается сертифицировать бизнес-центр у станции метро«Электросила». Проблема сертификации российских зданий по стандартам LEED заключается в том, что сертификация отсылает зачастую к американским нормам, которые малоизвестны даже в Европе. Сегодня в России существует два главных препятствия для активного внедрения энергоэффективных систем — низкая стоимость энергоресурсов и отсутствие внятной политики государства по этому вопросу, выраженной в соответствующих отраслевых стандартах, законах, налоговых стимулах для внедрения систем энергосбережения. В среднем системы автоматизации позволяют добиться снижения потребления тепловой и электроэнергии от 10 до 30%, в зависимости от типа здания, режима его эксплуатации и архитектурно-планировочных решений. Сегодня, чтобы сделать рентабельным строительство «зеленого» объекта, стоимость квадратного метра должна быть на 20–30% выше среднерыночных. «Дополнительные затраты для получения серебряного сертификата для здания площадью порядка 43 тыс. кв. м составят 10,5 млн рублей», — говорит Александр Хрусталев, генеральный директор «НДВ СПб», владелец группы НДВ. Но не каждый потребитель будет готов переплачивать за пока непонятные ему технологии. С другой стороны, использование энергоэффективных технологий продлевает жизнь объектов. Так, обычное здание морально и технологически «стареет» за 5–10 лет, переставая отвечать современным требованиям. Объекты, построенные уже сейчас по технологиям экодевелопмента, будут актуальны и через 15 лет. Виктор Фролов, директор направления коммерческого строительства компании STEP, замечает, что пока внедрением новых технологий занимаются лишь зарубежные компании: «Западные заказчики, для которых это становится нормой, применяют подобные технологии при строительстве объектов коммерческой недвижимости в России (технопарк „Технополис“, аутлет-центр компаний Hines и «Белая дача»). Использование «зеленых» технологий увеличивает стоимость проекта как минимум на 20 процентов, при этом возникают сложности с согласованием подобных систем. Западные компании имеют свои стандарты, применяемые при строительстве, поэтому ни увеличение стоимости проекта, ни увеличение срока его окупаемости не являются первостепенными».

Ждать 30 лет 

Петр Кузнецов, директор ООО «Конфидент», считает, что внедрение энергоэффективных технологий — это медийный, а не реальный тренд. Рассуждая о затратах на «зеленое» строительство и его последующей эффективности, господин Кузнецов говорит: «Мне кажется, что нам максимально близки показатели стран региона Балтийского моря (Польша, Литва, Латвия, Германия, Дания). Они таковы: увеличение стоимости строительства — 20 процентов, экономия на энергоресурсах — 40 процентов. В пересчете на нашу практику это выглядит так: увеличение стоимости строительства — 5–8 тыс. руб. на 1 кв. м, экономия на энергоресурсах — 150–250 руб. на 1 кв. м. Окупаемость наступает через 20–30 лет. Это очень грубый расчет — не учтен рост тарифов, стоимость денег, необходимость ремонтов и замен систем — но до приемлемого для инвестора уровня (5–7 лет) пока этот порог не снизить».

Расходы на то, чтобы сделать здание энергоэффективным, могут существенно отличаться. Управляющий партнер NAI Becar Projects Владимир Андреев говорит, что степень удорожания зависит от уровня энергоэффективности, на который ориентируется девелопер. Для уровня Pass по американской системе LEED дополнительных затрат может вообще не возникнуть, тогда как для уровня Platinum они могут достигать 20–30% от стоимости проекта.

Необходимо понимать, что, во-первых, уровень «экологичности» здания, его соответствия «зеленым» стандартам зависит не только от его энергоэффективности, но и еще от массы параметров, зачастую экзотических, таких, например, как степень использования резидентами объектов общественного транспорта, наличия оборудованных велосипедных парковок, или степени использования местных строительных материалов при возведении объекта. Во-вторых, уровень «экологичности» может быть достигнут не только за счет технических мероприятий, связанных с дополнительными капитальными затратами, но также и за счет организационных мер, требующих минимального объема инвестиций либо вообще бесплатных для инвестора. Андрей Павленко, генеральный директор ООО «Славянская инженерно-строительная компания» (ГК «Балтрос»), говорит, что в узком смысле под энергоэффективным зданием понимается здание, соответствующее по своим теплофизическим характеристикам требованиям СНиП 23–02–2003 «Тепловая защита зданий» (в первую очередь) и другим нормативным техническим документам. В отличие от предыдущего СНиП II-3–79*, в новом СНиПе ужесточены требования к сопротивлению теплопередаче ограждающих конструкций, воздухопроницаемости, а также появились новшества, такие, например, как новые показатели оценки энергоэффективности. «В широком смысле под энергоэффективностью зданий понимают повышенные по сравнению с указанным СНиП теплофизические характеристики зданий, плюс различные другие решения по экономии энергии на отопление, освещение, и вообще по экономии или более рациональному использованию потребляемых инженерных ресурсов. Круг таких решений весьма широк и разнообразен. Ими, например, могут быть применение солнечных батарей для экономии энергоресурсов, применение технологий рекуперирования тепла в системах вентиляции, установка автоматических сенсоров освещения, установка энергосберегающих приборов (таких, как светодиодные лампы освещения), применения совокупности технологий, известных под названием „умный дом“. В этом понимании энергоэффективности дополнительные затраты инвесторов могут быть самыми различными — все зависит от конкретных решений, и это надо оценивать для каждого проекта. Например, в Евросоюзе существует такое понятие (и проекты), как жилые дома с нулевым потреблением энергии, для функционирования которых вообще не требуется никаких энергоносителей (таких, как газ, горячая вода, электричество). Для наших климатических условий такое тоже возможно, но затраты будут весьма и весьма существенными. Срок окупаемости различных новшеств тоже будет разным. В Евросоюзе считается, что срок окупаемости должен составлять 5–10 лет. Но это при их ценах на энергоносители. У нас сегодня цены на энергоносители ниже, поэтому для одинаковых новшеств по энергоэффективности срок окупаемости проектов у нас будет больше», — сетует господин Павленко. Средства, вложенные в энергоэффективное жилье в таком его понимании, в дальнейшем окупаются в процессе его эксплуатации. Но покупатели сегодня не готовы к подобным инвестициям. Несмотря на то, что энергоэффективные технологии позволяют экономить на квартплате в будущем, более низкая стоимость квадратного метра жилья зачастую является фактором, определяющим решение о приобретении той или иной квартиры для львиной доли покупателей недвижимости.

Передовые клерки

В сегменте коммерческой недвижимости энергоэффективные технологии приживаются быстрее: в отличие от многоквартирных жилых домов, офисные здания, как правило, принадлежат одному собственнику, которому проще централизованно внедрять системы и эксплуатировать их в дальнейшем. Игорь Кокорев, менеджер проектов отдела стратегического консалтинга Knight Frank St.Petersburg, говорит, что среди инвесторов в офисные здания понимание важности и ценности экологичных и энергоэффективных решений растет быстрее, чем среди покупателей жилой недвижимости. Проблема внедрения энергосберегающих технологий состоит в том, что инвестору, строящему объект на продажу, применять«зеленые» технологии нет никакого интереса. Если в офисном сегменте тот, кто инвестирует деньги в создание объекта, возвращает их в процессе эксплуатации, а значит — заинтересован в эффективном использовании энергии в процессе эксплуатации, то на жилом рынке, тот, кто строит объект, получает деньги от продажи здания по частям, причем большая часть может быть распродана еще до ввода. «Если инвестор планирует выйти из проекта по завершении строительства, то инвестиции в энергосбережение не окупятся никогда — инвестор только снижает свою прибыль. Если же инвестор планирует по завершении строительства эксплуатировать объект, то инвестиции в энергосбережение окупаются за первые 5–7 лет, а затем будут приносить прибыль», — говорит Михаил Фуркатов, директор по маркетингу и продажам Home Lab. Если говорить об энергоэффективности как комплексном понятии, то в него надо включать как минимум три составляющих: архитектурно-планировочные решения здания, строительные материалы, используемые при строительстве и системы автоматизации, обеспечивающие энергосбережение в процессе эксплуатации здания. Все эти составляющие в совокупности серьезно увеличивают стоимость квадратного метра будущего здания.

Евгения Васильева, заместитель директора департамента консалтинга Colliers International, рассказала на конкретном примере, как архитектурно-планировочные решения позволяют экономить на электричестве: «Завод по производству железнодорожных подшипников концерна SKF в Тверской области для 90 процентов всех площадей использует естественное освещение в светлое время суток, что снижает потребность в электричестве в 35 процентов». Дмитрий Санатов, руководитель проектного направления Центра стратегических разработок «Северо-Запад», рассуждая о перспективах «зеленого» строительства, высказывает крайне пессимистичную точку зрения: «Внедрение технологий энергосбережения — это дополнительные 8–10 процентов стоимости при условии внедрения самых передовых разработок. Обсуждать окупаемость таких проектов зачастую вообще не имеет смысла, поскольку она выходит за пределы пятилетнего периода, то есть за границы срока, на который обычный потребитель планирует свои текущие расходы. А как показывают опросы, семь из десяти британцев вообще не будут обращать внимание на счетчики, даже если это позволит им сэкономить расходы. Вопрос в другом — нужны стране новые драйверы экономического роста или нет. Если нужны, то удорожание стоимости объекта недвижимости не имеет значения, особенно в условиях мировой экономики с высокими инфляционными рисками. Дома, возведенные по технологиям „зеленого строительства“, безусловно, позволяют экономить значительные расходы, но они не нужны экономике в массовом виде, поскольку нарушают привычную логику развития рынка и модель потребления. В имеющихся законодательных и экономических условиях «зеленые“ технологии привлекательны только индивидуальным застройщикам или премиум-покупателям, которые при покупке жилья не руководствуются вопросами сокращения текущих издержек на содержание дома»